近几年因为房产市场下行，楼盘烂尾现象增多，引发了很负面的社会干扰，对广大购房者的生活也带来了巨大的影响。互联网上有不少针对楼盘烂尾的讨伐声音，但极少有针对楼盘烂尾该怎么样应付的建设性建议或办法。本着法律服务于社会的原则，本文用简短的篇幅讲了解购房者遇见楼盘烂尾到底该怎么样应付。

“楼盘烂尾”是一个社会化词汇，并没准确的概念。一般来讲仅指楼盘在施工建设过程中处于非正常停工的状况。有的烂尾是短期的停工，有的则是长期甚至无限时停工，所以要分状况讨论。

1、楼盘紧急烂尾，无重建可能，主体框架未建成，未封顶。

对于这种楼盘，依据出卖人（即开发商项目公司）的资产状况，又要依据以下几种不同状况进行不同应付。为了简化本文剖析模型，本文均以按揭贷款买房为例。

1.出卖人名下有较充足的财产，可以清偿所有债权。

这里的财产包含现金、土地、房地产等，不只包含烂尾楼盘的，也包含出卖人的其他项目资产。遇见出卖人有财产但所购买楼盘紧急烂尾、建成无望的情形，我建议购房者尽快提起诉讼，解除房子交易合同和抵押贷款合同，及早拿到胜诉判决并申请实行，取回首付款，并从贷款合同中解脱出来。

从法律上来讲，楼盘紧急烂尾没办法达成买房目的，大概率是可以解除交易合同及贷款合同的，重点是能否成功从出卖人处取回首付款和贷款。假如出卖人还有财产，并且财产除去支付抵押债权还足够清偿普通债权，那这个问题就能较好的解决，及早诉讼拿回房款落袋为安。

需要指出的是，贷款合同被解除后，购房者仍旧要对银行承担一次性的还款义务，只是在购房者同时起诉开发商和银行时，为了操作的便捷，法院可以判决由开发商直接将剩余贷款本金和利息直接支付给银行，但并未免除购房者的还款义务。如开发商没办法返还剩余贷款，购房者依然是主债务人。

2.出卖人无财产，出卖人是一人公司，出卖人与其股东（上级地产公司）财产混同，上级公司有财产。

这样的情况是指上级地产公司违规抽取、侵占项目企业的财产，出卖人缺少独立性，沦为上级地产企业的傀儡，致使出卖人项目公司财产被抽空。遇见这样的情况，我觉得买家也可以尽快起诉解除房子交易合同和贷款合同，请求判令开发商返还购房款、赔偿违约金，并在实行中申请追加上级地产公司为被实行人。

依据《最高人民法院关于民事实行中变更、追加当事人若干问题的规定》第二十条“作为被实行人的一人有限责任公司，财产不足以清偿生效法律文书确定的债务，股东不可以证明公司财产独立于我们的财产，申请实行人申请变更、追加该股东为被实行人，对公司债务承担连带责任的，人民法院应予支持”，当出卖人与股东上级地产公司财产混同的状况下，购房者是可以请求追加上级地产公司为被实行人返还购房款的。但，这样的情况比较复杂，对于一般购房者可能很难理解学会，也很难发现及操作，需要专业律师的帮忙。

3.出卖人无任何财产，也缺少信用。

这样的情况购房者依然可以起诉解除购房合同和贷款合同，但如第1点中所述，这种案件的重点不在于判决而是实行，合同解除后出卖人能否返还购房款。假如出卖人无任何财产，购房者解除去合同后，既没办法拿回购房款又没办法继续倡导出货房子，可以说赔了夫人又折兵，太不合算，而且贷款依然要还。还有非常重要的一点，在没解除购房合同前购房者的房子出货请求权是一种物权期待权，是买家优先权，具备最高的优先性，可以对抗建设工程价款优先权及银行的抵押权，即便开发商被受理破产，买家也能优先受偿。但在解除合同后，买家返还购房款的请求权系一般债权，在法律上没任何的优先性，落后于工程价款优先权及银行的抵押权，在开发商财产不足的状况下基本非常难获得受偿。

因此，在这样的情况下，我觉得购房者应该继续履行合同，不要擅自解除合同。积极寻求政府协调、增加信用进行筹资，等待项目被收并购进而恢复建设。如觉得楼盘复建无望，也可以申请项目公司破产，在破产程序中购房者依然可以享有买家优先权，优先于抵押权及其他债权受偿，减少损失。

2、楼盘主体结构已建成，仅部分配套设施未建成。

对于这样的情况，一般资金缺口不大，且楼盘主体已建成，项目建成在望，因此不主张购房者随便解除合同。购房者可以积极寻求与开发商、政府、施工方交流，协商增加筹资恢复建设。由于一旦解除合同，购房者也非常难取回房款。等项目后续顺利完工，房子出货并成功办证后，若开发商延期出货，购房者可以再行起诉倡导逾期交房责任或违约金。

总结

对于不一样的楼盘烂尾状况与不一样的开发商，需要进行不一样的应付。在楼盘烂尾状况下，购房者享有合同解除权，可以请求解除房子交易合同及贷款合同。但需要重点关注的是，在未解除合同前买家享有买家优先权，具备最强的优先性和对抗效力，在合同解除后买家仅享有一般债权，如开发商财产不足时极大概没办法获得清偿，最后既没办法获得房子又没办法拿回放款并要承担银行还款责任。

注：本文仅作为作者对有关问题的个人建议及学术看法，不作为对具体案件的法律建议。